08 novembre 2005 - Le patrimoine immobilier privé de l’Etat congolais est géré par le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat. Ces immeubles et édifices, disséminés sur l’ensemble du territoire national, sont mal entretenus, loués à des prix bas tandis que le taux de recouvrement est à peine de 40 %. Au ministère de l’Urbanisme et Habitat, la privatisation de la gestion de ce patrimoine immobilier privé de l’Etat est déjà à l’ordre du jour. Les résultats attendus sont notamment la rationalisation de la gestion de ce parc immobilier en vue de l’épargner d’une dégradation totale. Par sa rentabilisation, ce patrimoine important peut être une source de recettes pour l’Etat. Pour sa valorisation, l’Etat doit récupérer ses immeubles et villas spoliés. Cependant, le défi reste celui de produire de nouveaux logements pour permettre à chaque Congolais d’avoir une habitation décente. Selon les études menées, la République démocratique du Congo doit être en mesure de construire annuellement 240.000 logements et pendant dix ans, pour espérer combler le retard dans ce domaine.

La problématique de la gestion du patrimoine immobilier de l’Etat, telle qu’elle se présente aujourd’hui, a pour cause fondamentale l’immense déficit que la République démocratique du Congo accuse en matière de logement. Selon le ministre de l’Urbanisme et de l’Habitat, John Tibasima Ateenyi. « S’il y avait suffisamment de maisons pour satisfaire la demande, il y aurait moins de débats autour des maisons de l’Etat ». C’est ce qui ressort de sa réponse à l’interpellation de l’Assemblée nationale, la semaine dernière, qui cherchait à être éclairée sur la gestion du parc immobilier privé de l’Etat.

Le patrimoine immobilier privé de l’Etat, que gère le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat, est étendu sur l’ensemble du territoire national et se compose des appartements, des villas et des locaux. Parmi les locataires de ces maisons, il y a les particuliers-ceux qui sont dans le circuit économique- et les agents et cadres de l’Etat. Il revient du constat de terrain que le manque d’entretien des immeubles et autres édifices accélère leur dégradation.

Ce délabrement concerne entre autres la dégradation de la peinture, les ascenseurs à l’arrêt ou encore la ruine des murs et de la toiture. Une autre caractéristique de ce patrimoine public est que ces logements sont donnés en location à des prix généralement bas par rapport à la concurrence. Cependant, en dépit de cet avantage de coût de logement faible pour les occupants, ceux-ci ne s’acquittent pas de leur loyer.

Selon le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat, le taux de recouvrement est en dessous de la moyenne, soit 40 %. Autrement dit, sur 100 locataires, seulement 40 sont solvables et le reste accuse un retard de paiement. Sur l’ensemble du pays, les unités de logement du circuit économique du domaine privé de l’Etat sont au nombre de 8.830 unités dont 902 à Kinshasa.

Dans la capitale, seulement 354 unités sur les 902 sont dans le circuit économique. Le reste, soit 548 unités donc quasiment les deux tiers du patrimoine pour cette ville, est réservé aux quotas (présidence de la République, Armée, Police, Médecins, Coopération). A l’analyse, l’on note qu’à Kinshasa, la majorité de ces unités situées sont dans la commune de la Gombe, où le marché immobilier est particulièrement rentable. Cependant, le taux de rentabilité de ces unités reste faible. En 2004, les recettes issues de ces locations s’évaluent à 120.276.563 Fc (267.231 Usd). De janvier à septembre 2005, les recettes se chiffrent à 126.276.563 Fc (280.614 Usd). Ces chiffrent démontrent à suffisance la faiblesse des recettes issues de la location du patrimoine immobilier de l’Etat. Et pourtant, il y a lieu de maximiser les recettes si les prix de loyer étaient fixés en tenant compte de la concurrence sur le marché de l’immobilier.

Signalons que le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat applique des tarifs allant de 40 Usd à 280 Usd pour les appartements et de 50 Usd à 875 Usd pour les villas, soit un taux moyen de 160 Usd pour les appartements et de 463 Usd par les villas, alors qu’une enquête empirique effectuée par les experts de ce ministère a permis de situer ce taux à 1000 Usd dans la même commune de Gombe. En provinces, ces unités sont à 90 % occupées par les services de l’Etat, soit par des agents de l’Etat comme logement de fonction ou bureaux.

RENTABILISER LE PATRIMOINE IMMOBILIER DE L’ETAT

C’est sans doute l’état de dégradation du patrimoine immobilier privé de l’Etat qui rend indispensable la mise sur pied d’un programme de rénovation. Cette assertion ne fait pas encore l’unanimité dans le chef des décideurs. Mais, il est utile d’entrevoir la manière de procéder. Au ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat, l’on estime que la solution la plus avantageuse serait la privatisation de la gestion de ce patrimoine immobilier. Selon les experts de ce ministère qui ont étudié la question, la gestion de ce patrimoine bute à une double réalité. D’un côté, le patrimoine de l’Etat est encore important et nécessite une gestion plus rationnelle à même de l’épargner de la dégradation totale dans les jours à venir. De l’autre, si ce patrimoine est bien géré, il va constituer une source importante de recettes pour l’Etat. A ce propos, il y a lieu de maximiser le taux de rendement de ce patrimoine.

Le patrimoine immobilier privé de l’Etat congolais est géré par le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat. Ces immeubles et édifices, disséminés sur l’ensemble du territoire national, sont mal entretenus, loués à des prix bas tandis que le taux de recouvrement est à peine de 40%. Au ministère de l’Urbanisme et Habitat, la privatisation de la gestion de ce patrimoine immobilier privé de l’Etat est déjà à l’ordre du jour. Les résultats attendus sont notamment la rationalisation de la gestion de ce parc immobilier en vue de l’épargner d’une dégradation totale. Par sa rentabilisation, ce patrimoine important peut être une source de recettes pour l’Etat. Pour sa valorisation, l’Etat doit récupérer ses immeubles et villas spoliés. Cependant, le défi reste celui de produire de nouveaux logements pour permettre à chaque Congolais d’avoir une habitation décente. Selon les études menées, la République démocratique du Congo doit être en mesure de construire annuellement 240.000 logements et pendant dix ans, pour espérer combler le retard dans ce domaine.

La problématique de la gestion du patrimoine immobilier de l’Etat, telle qu’elle se présente aujourd’hui, a pour cause fondamentale l’immense déficit que la République démocratique du Congo accuse en matière de logement. Selon le ministre de l’Urbanisme et de l’Habitat, John Tibasima Ateenyi. « S’il y avait suffisamment de maisons pour satisfaire la demande, il y aurait moins de débats autour des maisons de l’Etat ». C’est ce qui ressort de sa réponse à l’interpellation de l’Assemblée nationale, la semaine dernière, qui cherchait à être éclairée sur la gestion du parc immobilier privé de l’Etat.

ETAT DES LIEUX

Le patrimoine immobilier privé de l’Etat, que gère le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat, est étendu sur l’ensemble du territoire national et se compose des appartements, des villas et des locaux. Parmi les locataires de ces maisons, il y a les particuliers-ceux qui sont dans le circuit économique- et les agents et cadres de l’Etat. Il revient du constat de terrain que le manque d’entretien des immeubles et autres édifices accélère leur dégradation.

Ce délabrement concerne entre autres la dégradation de la peinture, les ascenseurs à l’arrêt ou encore la ruine des murs et de la toiture. Une autre caractéristique de ce patrimoine public est que ces logements sont donnés en location à des prix généralement bas par rapport à la concurrence. Cependant, en dépit de cet avantage de coût de logement faible pour les occupants, ceux-ci ne s’acquittent pas de leur loyer.

Selon le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat, le taux de recouvrement est en dessous de la moyenne, soit 40%. Autrement dit, sur 100 locataires, seulement 40 sont solvables et le reste accuse un retard de paiement. Sur l’ensemble du pays, les unités de logement du circuit économique du domaine privé de l’Etat sont au nombre de 8.830 unités dont 902 à Kinshasa.

Dans la capitale, seulement 354 unités sur les 902 sont dans le circuit économique. Le reste, soit 548 unités donc quasiment les deux tiers du patrimoine pour cette ville, est réservé aux quotas (présidence de la République, Armée, Police, Médecins, Coopération). A l’analyse, l’on note qu’à Kinshasa, la majorité de ces unités situées sont dans la commune de la Gombe, où le marché immobilier est particulièrement rentable. Cependant, le taux de rentabilité de ces unités reste faible. En 2004, les recettes issues de ces locations s’évaluent à 120.276.563 Fc ( 267.231 Usd). De janvier à septembre 2005, les recettes se chiffrent à 126.276.563 Fc ( 280.614 Usd). Ces chiffrent démontrent à suffisance la faiblesse des recettes issues de la location du patrimoine immobilier de l’Etat. Et pourtant, il y a lieu de maximiser les recettes si les prix de loyer étaient fixés en tenant compte de la concurrence sur le marché de l’immobilier.

Signalons que le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat applique des tarifs allant de 40 Usd à 280 Usd pour les appartements et de 50 Usd à 875 Usd pour les villas, soit un taux moyen de 160 Usd pour les appartements et de 463 Usd par les villas, alors qu’une enquête empirique effectuée par les experts de ce ministère a permis de situer ce taux à 1000 Usd dans la même commune de Gombe. En provinces, ces unités sont à 90% occupées par les services de l’Etat, soit par des agents de l’Etat comme logement de fonction ou bureaux.

PERSPECTIVES

Rationaliser la gestion du patrimoine immobilier de l’Etat, en vue de l’épargner d’une dégradation totale et de maximiser les recettes, est une chose. Mais, produire de nouveaux logements de sorte à combler le déficit qu’accuse le pays en ce domaine en est une autre. Avant l’Indépendance, l’Office des cités africaines (Oca), fondée en 1952, a pu construire des cités planifiées et des logements sociaux ainsi que des équipements collectifs pour les Congolais d’alors, soit 32.224 maisons dont 19.689 à Kinshasa, 5.832 à Kisangani, 4.082 à Bukavu et 2.621 à Lubumbashi.

Dans le lot des équipements collectifs construits par l’Oca, on dénombre 2.000 salles de classes, 170 bâtiments communautaires, 393 km de voirie, 241 km de pistes cyclables et piétonnières, 626Km de drains en profondeur et 15 km d’égouts. Si donc tout cela a été possible avant l’indépendance, par contre, pendant les 45 dernières années, les différents gouvernements qui se sont succédé n’ont été en mesure que de produire à peine 2.920 logements sociaux. Ce qui explique le déficit actuel en matière d’habitation en Rdc.

Les études menées par les experts du ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat indiquent que, pour rattraper le retard, la Rdc doit être en mesure de construire 240.000 logements chaque année pendant dix ans. C’est dire que le défi dans ce secteur reste entier et nécessite l’implication tant de l’Etat que des opérateurs économiques privés. En 2002, le gouvernement a adopté le Plan national pour l’habitat, élaboré par le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat. Ce programme prend en compte ce besoin et prévoit des mécanismes additionnels devant soutenir la fourniture en logements. C’est dans ce cadre qu’est prévue aussi la mise en place d’une banque de l’habitat pour assurer le crédit immobilier et d’une société immobilière qui servira d’interface entre le ministère de l’Urbanisme et les différents intervenants du secteur. Sur base des Fonds Ppte, le gouvernement vient d’entreprendre la construction de 4.100 logements sociaux à travers le pays. Kinshasa va bénéficier de 500 maisons et 300 logements pour chaque chef-lieu de province, plus les villes de Beni et de Butembo.

Ainsi, la Rdc est, depuis 2004, membre de Shelter Afrique, une société panafricaine de financement de l’habitat. Cette institution a déjà disponibilisé 4 millions Usd pour financer les projets de quatre opérateurs économiques oeuvrant en Rdc pour la construction des habitations, notamment à Kinshasa. De même, le ministère de l’Urbanisme a obtenu, des bailleurs de fonds, un financement de l’ordre de 40 millions Usd pour la période 2005-2007.

En tout état de cause, la résorption des problèmes de fourniture de logements en Rdc est un vrai challenge pour le politique.